확정
2026.09.01
2026년 종부세 개편안,
14억·12억·9억 기본공제 완전정리
실거주 1주택자는 공제를 늘리고 비거주·초고가 주택은 부담을 높이는 방향으로 확정된 2026년 종부세 개편안. 8월 발표안과 무엇이, 왜 달라졌는지 최신 정부안 기준으로 정리했습니다.
012026년 종부세 개편, 핵심만 3줄 요약
거주 여부와 주택 가액에 따라 희비가 갈리는 구조입니다.
2026년 종부세 개편의 방향은 "실제 거주하는 1주택은 보호하고, 비거주·고가주택의 세 부담은 상대적으로 강화한다"는 한 문장으로 요약됩니다. 다만 8월 3일 최초 발표안이 국민 의견 수렴 과정을 거치며 9월 1일 국무회의에서 일부 수정됐다는 점이 가장 큰 변수입니다.
특히 온라인에 남아있는 "비거주 1주택 공제 9억원 축소" 정보는 8월 초안 기준이며, 9월 1일 정부안에서 철회되고 종전과 같은 12억원으로 유지됐습니다. 검색으로 관련 정보를 찾으실 때 발표일자를 꼭 함께 확인하시기 바랍니다.
028월 최초안 vs 9월 최종 수정안 비교
불과 29일 만에 바뀐 항목들, 표로 한눈에 확인하세요.
| 구분 | 8월 3일 최초 발표안 | 9월 1일 최종 정부안 | 변동 |
|---|---|---|---|
| 거주 1세대 1주택 공제 | 14억원 | 14억원 | 유지 |
| 비거주 1주택 공제 | 9억원 | 12억원 | 철회·상향 |
| 세부담 상한율 | 상향 검토 | 150% 유지 | 현행유지 |
| 거주 부부 공동명의(1인) | 9억원 | 9억원 | 유지 |
| 비거주 부부 공동명의(1인) | 4억원 | 6억원 | 상향 |
정부가 국회 제출 전 자체적으로 세제개편안의 핵심 내용을 수정한 것은 이례적이라는 평가가 나올 만큼, 비거주 1주택자 공제 항목은 이번 개편에서 가장 논란이 컸던 부분입니다. 입법예고 기간 중 제기된 의견을 반영해 방향을 되돌린 사례로 볼 수 있습니다.
03거주 1세대 1주택자, 기본공제 14억원으로
실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제는 기존 12억원에서 14억원으로 확대되는 방향이 이번 정부안에서도 그대로 유지됐습니다. 공시가격 14억원 이하 거주 1주택자는 개편 이후 종부세 대상에서 제외되거나 세 부담이 줄어들 가능성이 커집니다.
04비거주 1주택자 공제, 왜 다시 12억원으로 돌아왔나
8월 3일 최초안에서는 거주 중심 주택시장 정착과 과세 형평성을 이유로 비거주 1주택자의 공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안이 제시됐습니다. 그러나 입법예고와 부처협의 과정에서 반발이 이어지자, 정부는 9월 1일 국무회의에서 이 조항을 철회하고 현행과 같은 12억원을 유지하기로 결정했습니다.
1주택
기본공제 14억원
실제 거주 요건 충족 시 적용. 기존 12억원 대비 2억원 확대.
1주택
기본공제 12억원 유지
당초 9억원 축소안이 철회되고 현행 수준 그대로 유지.
일반
기본공제 9억원
1세대 1주택 특례에 해당하지 않는 일반적인 경우.
05초고가주택, 체감 부담은 오히려 커질 수 있다
이번 개편은 기본공제 조정에서 끝나지 않습니다. 정부는 주택 수보다 주택 가액 중심으로 과세체계를 정비하고, 초고가 주택일수록 공정시장가액비율 등을 단계적으로 적용해 과세표준이 커지는 구조를 함께 제시했습니다.
즉, 같은 '1주택자'라도 공시가격 구간에 따라 체감하는 변화는 완전히 다릅니다. 공시가격이 기본공제 근처인 주택은 혜택을 보지만, 수십억원대 초고가 주택 보유자는 과세표준 확대 영향을 함께 받을 수 있습니다.
※ 위 막대는 개편 방향성을 시각적으로 표현한 것으로, 실제 세액은 공시가격·주택 유형·특례 적용 여부에 따라 달라집니다.
따라서 이번 개편을 단순히 "1주택자는 종부세가 줄어든다"라고 이해하면 정확하지 않습니다. 거주 1주택자 중에서도 초고가 구간에 해당한다면 기본공제 확대 효과와 과세표준 확대 효과가 동시에 작용합니다.
06공동명의 1주택자, 얼마나 달라지나
부부 공동명의로 주택을 보유하고 있다면 거주 여부에 따라 공제 구조가 다르게 적용됩니다. 9월 1일 수정안에서는 비거주 부부 공동명의 1주택자의 공제를 1인당 4억원에서 6억원으로 상향했습니다.
| 구분 | 1인당 공제 | 부부 합산 |
|---|---|---|
| 거주 부부 공동명의 | 9억원 | 18억원 |
| 비거주 부부 공동명의 | 6억원 | 12억원 |
공동명의 주택은 단순히 "지분을 절반씩 나눠 가졌다"는 사실만으로 유불리를 판단하기 어렵습니다. 공동명의로 전환할지 고민 중이라면 종부세뿐 아니라 양도세·증여세·취득세까지 함께 계산해보는 것이 안전합니다.
079월에 놓치면 안 되는 종부세 일정
임대주택을 보유하고 있다면 임대기간·임대료 등 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 요건 미충족이 확인되면 감면받았던 종부세와 이자상당가산액이 함께 추징될 수 있습니다.
08지금 확인해야 할 4가지
- 1세대 1주택 여부 — 다주택 여부에 따라 공제 기준이 완전히 달라집니다.
- 실제 거주 주택인지 — 거주 14억원 / 비거주 12억원, 공제 차이가 발생합니다.
- 올해 6월 1일 기준 보유 여부 — 종부세 과세기준일은 6월 1일입니다.
- 공시가격 확인 — 시세가 아닌 공시가격이 과세 기준입니다.
임대주택이나 특례 대상 주택을 보유하고 있다면 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고 대상인지도 함께 점검해야 합니다.
09자주 묻는 질문 (FAQ)
종부세 개편 관련해서 가장 많이 검색되는 질문들을 모았습니다.